Al observar una economía en desaceleración, la gerencia del propietario y operador del almacén de logística Prologis dijo que la demanda de espacio se mantiene firme y los fundamentos de arrendamiento son sólidos.

“Con respecto a nuestros mercados y actividades de arrendamiento, la conclusión es que las condiciones se mantienen saludables y hay poco que vemos en nuestros resultados o métricas patentadas que apunten a una desaceleración significativa”, dijo el director financiero Tim Arndt a los analistas el miércoles sobre las ganancias del cuarto trimestre. llamada.

Prólogo (Bolsa de Nueva York: PLD) reportó fondos básicos de operaciones (FFO) de $ 1.24 por acción el miércoles antes de que abriera el mercado, 3 centavos por debajo del consenso pero 12 centavos más año tras año (a/a).

La ocupación de su cartera fue del 98,2% en el período, con más del 99% del espacio disponible arrendado o en negociación. Los arrendamientos iniciados representaron 42,5 millones de pies cuadrados de espacio, un 23% menos que el ritmo récord establecido hace un año.

El crecimiento de los alquileres fue del 5 % en el cuarto trimestre, lo que elevó el crecimiento de todo el año 2022 al 28 %. El cambio de alquiler efectivo neto (durante todo el plazo del arrendamiento) fue del 50,6 %, un aumento de casi 18 puntos porcentuales interanual, pero 910 puntos básicos menos que en el tercer trimestre. Sin embargo, la totalidad de la disminución secuencial estuvo ligada a un cambio en la combinación y no indica una reducción de las rentas del mercado.

“Vemos una normalización de la demanda y, cuando se combina con una baja disponibilidad, continúa traduciéndose en un aumento significativo de los alquileres”, agregó Arndt.

Prologis espera que los alquileres crezcan un 10 % en EE. UU. este año y un 9 % a nivel mundial. Ese número es más de 500 puntos básicos más alto a lo largo de las costas de EE. UU. Además, Arndt señaló que los pronósticos anteriores de la compañía demostraron tener algo de conservadurismo incorporado.

Arndt dijo que 565 millones de pies cuadrados de espacio en la tubería de desarrollo impulsará las vacantes desde un rango bajo del 3% actual a aproximadamente el 4% para fin de año cuando estos sitios entren en línea. Pero un aumento en los tiempos de decisión con respecto a los planes de arrendamiento incrementales, dada una perspectiva macro inestable, podría afectar los inicios del desarrollo, lo que haría que las tasas de vacantes retrocedieran en 2024 y más allá.

Los meses reales de suministro, que comparan las vacantes actuales más la cartera de desarrollo con la absorción neta final, aumentaron a 25 meses de 22 meses en el tercer trimestre y 18 meses al final del segundo trimestre. Sin embargo, la métrica de disponibilidad de espacio se mantiene muy por debajo del promedio de 36 meses durante la última década.

La orientación de Prologis para 2023 exige un crecimiento del FFO central del 6 % en el punto medio de un rango de $5,40 a $5,50 por acción. La guía estaba ligeramente por debajo de la estimación de consenso de $ 5,58 en el momento de la impresión. Se espera que la ocupación promedio esté entre 96.5% y 97.5%.

Se espera que los ingresos operativos netos en efectivo en la misma tienda aumenten entre un 8,5 % y un 9,5 % a/a. La gerencia dijo que la tasa de crecimiento está en gran parte integrada ya que la mayor parte del arrendamiento de 2023 está contabilizado y la cartera tiene un arrendamiento a precio de mercado cercano al 70%.

“[Customers] no están en la mentalidad de acumulación de vamos a buscar este espacio porque si no lo hacemos, alguien más lo hará. Creo que el mercado se ha racionalizado con respecto al ritmo de la demanda de arrendamiento y las personas están siendo más reflexivas sobre cómo ocupan el espacio”, afirmó el cofundador y director ejecutivo, Hamid Moghadam.

Moghadam dijo que las vacantes tendrían que llegar al 7% u 8% y permanecer allí para que los alquileres del mercado se suavicen. Él estima que tomaría más de mil millones a tanto como 3 mil millones de pies cuadrados de espacio sin arrendar en línea.

“En 20 años de hacer esto, esta es la mayor desconexión que he visto entre la macroeconomía y la perspectiva de nuestro negocio”, dijo Moghadam. “En ausencia de un escenario de tipo guerra nuclear, simplemente no veo que las tasas de vacantes lleguen a un nivel que conduzca a una reducción de los alquileres”.

Prologis finalizó el año con más de $4 mil millones en liquidez y capacidad de inversión por un total de $20 mil millones.

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